La domanda che ricevo più spesso dai venditori non è “quanto vale casa mia” o “come faccio a vendere in fretta”. È: “Quante tasse pago sulla vendita?”
La risposta dipende da 3 variabili: da quanto tempo possiedi l’immobile, come l’hai acquistato e per quanto lo vendi rispetto al prezzo di acquisto.
Nella maggior parte dei casi, chi vende la propria abitazione principale non paga nulla. Ma ci sono situazioni in cui l’imposta è reale, significativa e, se non pianificata, sorprende al rogito.
La plusvalenza immobiliare: cos’è
La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario. Se hai comprato un appartamento a 200.000 € e lo vendi a 300.000 €, la plusvalenza è 100.000 €.
Su questa differenza, in certi casi, si pagano le tasse.
“In certi casi” è la parte importante. La legge prevede esenzioni precise.
Quando NON si paga nulla
Prima casa con 5 anni di possesso. Se hai acquistato l’immobile come prima casa e ci hai vissuto per la maggior parte dei 5 anni precedenti la vendita, la plusvalenza è completamente esente da imposte. È l’esenzione che si applica alla stragrande maggioranza delle compravendite residenziali in Italia.
Immobile posseduto da più di 5 anni (seconda casa o altro). Se hai acquistato l’immobile da oltre 5 anni, anche se non è la tua prima casa, la plusvalenza è esente. Il 5 anni decorre dalla data del rogito di acquisto.
Immobile ricevuto in donazione o eredità, venduto dopo 5 anni dalla successione. Se hai ereditato o ricevuto in dono la casa e la vendi dopo 5 anni dalla data di apertura della successione (o dalla donazione), sei esente.
Queste esenzioni coprono la maggior parte dei casi. Il tema fiscale diventa rilevante soprattutto per chi vende immobili acquistati di recente, immobili tenuti a investimento o case ricevute in eredità entro i 5 anni.
Quando si paga
Seconda casa venduta entro 5 anni dall’acquisto. Qui la plusvalenza è tassata.
Prima casa non abitata per la maggior parte dei 5 anni. Se hai acquistato come prima casa ma non hai effettivamente abitato l’immobile (perché affittato, non usato o abitato per un periodo breve), perdi l’esenzione.
Casa ricevuta in eredità e venduta entro 5 anni. La plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dichiarato nell’asse ereditario al momento della successione. Ho scritto un articolo specifico su come si calcola il valore dell’immobile per la successione: è importante averlo chiaro prima di vendere.
Immobili oggetto di acquisto recente usati come investimento. Chi compra, ristruttura e rivende entro 5 anni deve mettere in conto la tassazione sulla plusvalenza.
Le 2 opzioni fiscali
Se devi pagare la plusvalenza, hai 2 strade.
Imposta sostitutiva del 26%. La paghi direttamente al notaio al momento del rogito. Lui la versa per te. È una flat tax sulla sola plusvalenza, indipendente dal tuo reddito complessivo.
IRPEF ordinaria. La plusvalenza si somma al tuo reddito complessivo di quell’anno e viene tassata con le aliquote progressive IRPEF: dal 23% al 43% (più le addizionali regionali e comunali).
Per la maggior parte delle persone, l’imposta sostitutiva al 26% è la scelta più conveniente. Conviene scegliere l’IRPEF ordinaria solo se hai un reddito imponibile molto basso, in modo da ricadere nelle aliquote più basse.
Un commercialista fa questo calcolo in 20 minuti: vale la pena farlo prima del rogito, non dopo.
Come si calcola la plusvalenza imponibile
La formula base è semplice:
Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + Costi inerenti)
I costi inerenti che si possono detrarre:
Spese notarili al momento dell’acquisto. Il rogito, l’eventuale atto di mutuo, i diritti catastali.
Imposte pagate all’acquisto. Imposta di registro, IVA (se acquistato da costruttore), ipotecarie e catastali.
Costi di intermediazione. Le commissioni pagate all’agente immobiliare, sia all’acquisto che alla vendita, documentate con fattura.
Spese di ristrutturazione documentate. Solo quelle sostenute e pagate negli ultimi 5 anni, con fattura intestata al proprietario. Qui sta una delle principali leve per ridurre la base imponibile.
Se hai ristrutturato la casa e hai le fatture in ordine, la plusvalenza imponibile si riduce significativamente.
Esempio pratico
Matteo ha acquistato un appartamento a Milano nel 2022 come investimento, pagandolo 280.000 €. Lo rivende nel 2026 a 370.000 €.
Plusvalenza lorda: 90.000 €
Costi detraibili documentati:
- Spese notarili acquisto: 4.500 €
- Imposta di registro: 5.600 €
- Commissione agente all’acquisto: 5.600 €
- Ristrutturazione bagno e cucina (fatturate nel 2024): 18.000 €
- Commissione agente alla vendita: 7.400 €
Totale costi detraibili: 41.100 €
Plusvalenza imponibile: 90.000 – 41.100 = 48.900 €
Imposta sostitutiva al 26%: 12.714 €
Senza aver documentato le ristrutturazioni, avrebbe pagato oltre 23.000 € di imposta.
La differenza sta tutta nell’aver tenuto le fatture.
L’importanza delle fatture
Questa è la cosa su cui insisto di più.
Molte ristrutturazioni vengono pagate in nero o con accordi informali. Chi lo fa perde la possibilità di dedurle dalla base imponibile quando vende.
Se hai intenzione di vendere un immobile ristrutturato entro 5 anni, fai fare ogni lavoro con fattura intestata a te. Il risparmio fiscale può essere 2-3 volte il costo dell’onere fiscale sulla fattura stessa.
Zone OMI e valore ai fini fiscali
L’Agenzia delle Entrate usa i valori OMI come riferimento per verificare la congruità dei valori dichiarati negli atti. Se il prezzo dichiarato in un rogito è molto inferiore ai valori di mercato della zona, può scattare un accertamento.
Ho spiegato come funzionano le zone OMI e come vengono usate dal Fisco in questo articolo: Zone OMI: cosa sono e come funzionano.
Vendere casa nel 2026: i tempi contano
Il mercato residenziale italiano nel 2026 registra circa 800.000 transazioni l’anno, con prezzi medi in crescita del 3-7% secondo la zona (fonte: Scenari Immobiliari). Il tempo medio di vendita è di 5,5 mesi secondo Banca d’Italia, con punte di 75 giorni a Bologna e 51 giorni nel centro di Roma (Tecnocasa).
Questo significa che vendere in un momento di mercato favorevole può fare una differenza di decine di migliaia di euro rispetto al valore dell’imposta.
Prima di decidere quando vendere e come strutturare la vendita, leggere questa guida completa può aiutare: Vendere casa nel 2026: guida pratica.
Domande frequenti sulle tasse sulla vendita di casa
Si pagano le tasse sulla vendita della prima casa? Di norma no. Se hai acquistato come prima casa e ci hai abitato per la maggior parte dei 5 anni precedenti la vendita, la plusvalenza è esente.
Cos’è la plusvalenza immobiliare? È la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originario (più i costi documentati). Se vendi a 300.000 € un immobile acquistato a 200.000 €, la plusvalenza lorda è 100.000 €.
Qual è l’imposta sulla plusvalenza? Puoi scegliere tra l’imposta sostitutiva del 26% (versata dal notaio al rogito) o l’IRPEF ordinaria (23-43%). Per la maggior parte dei redditi, il 26% è la scelta più conveniente.
Quali costi si possono detrarre? Prezzo di acquisto originario, spese notarili, imposte all’acquisto, commissioni di intermediazione documentate, spese di ristrutturazione degli ultimi 5 anni con fattura intestata al proprietario.
Se ho ricevuto la casa in eredità devo pagare? Sì, se vendi entro 5 anni dalla data di apertura della successione. Dopo i 5 anni, sei esente.
Cosa succede se vendo entro 5 anni ma a un prezzo inferiore all’acquisto? Se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto, non c’è plusvalenza e non si paga nulla. Si parla di minusvalenza, che però non è detraibile da altri redditi.
