La pregunta que más me hacen los vendedores no es “¿cuánto vale mi casa?” ni “¿cómo la vendo rápido?”. Es: “¿Cuánto tengo que pagar de impuestos al vender?”
La respuesta depende de 3 variables: cuánto tiempo has tenido el inmueble, cómo lo compraste y por cuánto lo vendes en relación con el precio de compra.
En la mayoría de los casos, quien vende su vivienda habitual no paga nada. Pero hay situaciones en las que el impuesto es real, significativo y, si no se planifica, sorprende en la firma.
Qué es la Plusvalía Inmobiliaria
La plusvalía es la diferencia positiva entre el precio de venta y el coste de compra original. Si compraste un piso por 200.000 € y lo vendes por 300.000 €, la plusvalía es de 100.000 €.
Sobre esa diferencia, en ciertos casos, se pagan impuestos.
Ese “en ciertos casos” es la parte importante. La ley prevé exenciones precisas.
Cuándo No se Paga Nada
Vivienda habitual con 5 años de posesión. Si compraste el inmueble como vivienda habitual y viviste en él durante la mayor parte de los 5 años anteriores a la venta, la plusvalía está totalmente exenta de impuestos. Es la exención que se aplica a la gran mayoría de las compraventas residenciales en Italia.
Inmueble poseído desde hace más de 5 años (segunda vivienda u otro). Si compraste el inmueble hace más de 5 años, aunque no sea tu vivienda habitual, la plusvalía está exenta. El plazo de 5 años cuenta desde la fecha de la escritura de compra.
Inmueble recibido por donación o herencia, vendido después de 5 años desde la sucesión. Si heredaste o recibiste en donación la vivienda y la vendes más de 5 años después de la apertura de la sucesión (o de la donación), estás exento.
Estas exenciones cubren la mayoría de los casos. El tema fiscal se vuelve relevante sobre todo para quienes venden inmuebles comprados recientemente, inmuebles mantenidos como inversión o viviendas heredadas vendidas dentro de los 5 años.
Cuándo se Paga
Segunda vivienda vendida dentro de los 5 años desde la compra. En este caso, la plusvalía está sujeta a impuestos.
Vivienda habitual no ocupada durante la mayor parte de los 5 años. Si la compraste como vivienda habitual pero no viviste realmente en ella (porque estuvo alquilada, vacía o habitada solo durante un breve periodo), pierdes la exención.
Casa recibida en herencia y vendida dentro de 5 años. La plusvalía se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en el caudal hereditario en el momento de la sucesión. He escrito un artículo específico sobre cómo se calcula el valor del inmueble en sucesión: es importante tenerlo claro antes de vender.
Inmuebles comprados recientemente para inversión. Quien compra, reforma y revende dentro de 5 años debe tener en cuenta la tributación sobre la plusvalía.
Las 2 Opciones Fiscales
Si tienes que pagar plusvalía, tienes 2 vías.
Impuesto sustitutivo del 26%. Se paga directamente al notario en el momento de la firma. Él lo ingresa por ti. Es un impuesto fijo sobre la plusvalía, independiente de tu renta total.
IRPF ordinario. La plusvalía se suma a tu renta total de ese año y se grava con los tipos progresivos del IRPF: del 23% al 43% (más los recargos regionales y municipales).
Para la mayoría de las personas, el impuesto sustitutivo del 26% es la opción más conveniente. Solo compensa elegir el IRPF ordinario si tienes una base imponible muy baja, de modo que entres en los tramos más bajos.
Un asesor fiscal puede hacer este cálculo en 20 minutos: merece la pena hacerlo antes de la firma, no después.
Cómo se Calcula la Plusvalía Imponible
La fórmula básica es sencilla:
Plusvalía = Precio de venta – (Precio de compra + costes relacionados)
Los costes relacionados que se pueden deducir son:
Gastos notariales en el momento de la compra.
Impuestos pagados en la compra: impuesto de registro, IVA (si se compró a un promotor), impuestos hipotecarios y catastrales.
Gastos de intermediación. Honorarios de agencia pagados tanto en la compra como en la venta, documentados con factura.
Gastos de reforma documentados. Solo los realizados y pagados en los últimos 5 años, con factura a nombre del propietario. Aquí está una de las principales palancas para reducir la base imponible.
Si has reformado la casa y tienes las facturas en orden, la plusvalía imponible se reduce de forma significativa.
Ejemplo Práctico
Matteo compró un piso en Milán en 2022 como inversión, pagando 280.000 €. Lo vende en 2026 por 370.000 €.
Plusvalía bruta: 90.000 €
Costes deducibles documentados:
Gastos notariales de compra: 4.500 €.
Impuesto de registro: 5.600 €.
Comisión de agencia en la compra: 5.600 €.
Reforma de baño y cocina (facturada en 2024): 18.000 €.
Comisión de agencia en la venta: 7.400 €.
Total costes deducibles: 41.100 €
Plusvalía imponible: 90.000 € – 41.100 € = 48.900 €
Impuesto sustitutivo al 26%: 12.714 €
Sin haber documentado las reformas, habría pagado más de 23.000 € de impuesto.
La diferencia está toda en haber guardado las facturas.
La Importancia de las Facturas
Este es el punto en el que más insisto.
Muchas reformas se pagan en negro o de forma informal. Quien lo hace pierde la posibilidad de deducirlas de la base imponible al vender.
Si piensas vender un inmueble reformado dentro de 5 años, haz que cada trabajo se facture a tu nombre. El ahorro fiscal puede ser 2 o 3 veces el coste fiscal aplicado sobre la propia factura.
Zonas OMI y Valor Fiscal
La Agencia Tributaria italiana usa los valores OMI como referencia para comprobar la congruencia de los valores declarados en las escrituras. Si el precio declarado en una compraventa es muy inferior a los valores de mercado de la zona, puede iniciarse una comprobación.
He explicado cómo funcionan las zonas OMI y cómo las usa Hacienda en este artículo: Zonas OMI: qué son y cómo funcionan.
Vender Casa en 2026: El Tiempo Importa
El mercado residencial italiano en 2026 registra unas 800.000 transacciones al año, con precios medios al alza entre un 3% y un 7% según la zona (fuente: Scenari Immobiliari). El tiempo medio de venta es de 5,5 meses según el Banco de Italia, con picos de 75 días en Bolonia y 51 días en el centro de Roma (Tecnocasa).
Esto significa que vender en un momento favorable del mercado puede marcar una diferencia de decenas de miles de euros respecto al importe del impuesto.
Antes de decidir cuándo vender y cómo estructurar la venta, leer esta guía completa puede ayudar: Vender casa en 2026: guía práctica.
Preguntas Frecuentes sobre los Impuestos por la Venta de Casa
¿Se pagan impuestos al vender la vivienda habitual?
Normalmente no. Si la compraste como vivienda habitual y viviste allí durante la mayor parte de los 5 años previos a la venta, la plusvalía está exenta.
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original (más los costes documentados). Si vendes por 300.000 € un inmueble comprado por 200.000 €, la plusvalía bruta es de 100.000 €.
¿Cuál es el impuesto sobre la plusvalía?
Puedes elegir entre el impuesto sustitutivo del 26% (ingresado por el notario en la firma) o el IRPF ordinario (23%–43%). Para la mayoría de rentas, el 26% es la opción más conveniente.
¿Qué costes se pueden deducir?
Precio de compra original, gastos notariales, impuestos de compra, comisiones de intermediación documentadas y gastos de reforma de los últimos 5 años con factura a nombre del propietario.
Si he heredado la casa, ¿tengo que pagar?
Sí, si vendes dentro de los 5 años desde la apertura de la sucesión. Después de 5 años, estás exento.
¿Qué pasa si vendo dentro de 5 años por un precio inferior al de compra?
Si el precio de venta es inferior al precio de compra, no hay plusvalía y no se paga nada. Se habla de minusvalía, que no es deducible de otras rentas.
