La visura catastale è uno dei documenti più richiesti quando si ha a che fare con un immobile. Che tu stia vendendo casa, calcolando l’IMU, presentando una successione o semplicemente verificando i dati di una proprietà, prima o poi dovrai procurartene una.
La buona notizia è che oggi puoi richiedere la visura catastale online, direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, senza muoverti da casa e in molti casi gratuitamente. In questa guida ti spieghiamo cos’è, quali informazioni contiene, come ottenerla passo dopo passo e quanto costa.
Cos’è la visura catastale e a cosa serve
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene le informazioni tecniche, identificative e reddituali di un immobile registrato al Catasto. È, in pratica, la “carta d’identità” di un fabbricato o di un terreno.
A cosa serve concretamente? La visura è indispensabile in diverse situazioni: durante una compravendita immobiliare, per verificare i dati dell’immobile prima del rogito; per il calcolo delle imposte come l’IMU, dove serve conoscere la rendita catastale; per la dichiarazione di successione; per la richiesta di un mutuo, dato che le banche la richiedono nella documentazione; per la compilazione dell’ISEE, che include il patrimonio immobiliare.
È importante sapere che la visura catastale ha valore fiscale e informativo, ma non ha valenza legale sulla proprietà. Per verificare l’effettiva titolarità di un immobile serve una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Quali dati contiene una visura catastale
Dati identificativi dell’immobile
Ogni immobile è identificato nel Catasto da tre dati fondamentali: il foglio, che indica il settore del territorio comunale; la particella (o mappale), che individua la porzione specifica di terreno o fabbricato; il subalterno, che identifica la singola unità immobiliare all’interno della particella, ad esempio un appartamento specifico in un condominio.
A questi si aggiungono il comune catastale, la sezione, la zona censuaria e l’indirizzo dell’immobile con il piano e l’interno.
Dati dei proprietari
La visura riporta l’elenco degli intestatari dell’immobile con i rispettivi dati anagrafici (nome, cognome, codice fiscale per le persone fisiche; denominazione e sede per le persone giuridiche) e la quota di proprietà di ciascuno. Vengono indicati anche il tipo di diritto reale (proprietà, usufrutto, nuda proprietà) e il titolo di provenienza (compravendita, successione, donazione).
Dati reddituali
Uno dei dati più importanti è la rendita catastale, il valore fiscale attribuito all’immobile che serve come base per il calcolo di imposte e tasse. La visura indica anche la categoria catastale dell’immobile (che ne definisce la destinazione d’uso), la classe e la consistenza espressa in vani o metri quadri a seconda della tipologia.
Per approfondire il sistema delle categorie catastali e capire a quale gruppo appartiene il tuo immobile, consulta la nostra guida completa alle categorie catastali.
Come richiedere la visura catastale online gratis
Procedura tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate
Se sei proprietario dell’immobile (anche per una quota), puoi scaricare la visura catastale gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Ecco i passaggi da seguire.
Collegati al sito dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) e accedi all’area riservata tramite SPID, CIE o CNS. Una volta dentro, cerca la sezione “Servizi ipotecari e catastali” nel menu. Clicca su “Consultazione personale”: ti apparirà l’elenco delle province in cui si trovano i tuoi immobili. Seleziona la provincia di interesse e poi clicca su “Visura per soggetto” per ottenere l’elenco completo dei tuoi immobili, oppure “Visura per immobile” se conosci già i dati catastali specifici. La visura viene generata in formato PDF, pronta per essere scaricata e stampata.
La consultazione personale è completamente gratuita e in esenzione da tributi per tutti gli immobili di cui risulti titolare.
Cosa serve: SPID, CIE o CNS
Per accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate serve un’identità digitale. Le opzioni sono tre: lo SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale), la CIE (Carta di Identità Elettronica) o la CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Se non possiedi nessuna di queste credenziali, puoi richiedere lo SPID gratuitamente presso diversi provider accreditati.
Visura catastale a pagamento: quando e quanto costa
Se hai bisogno della visura catastale di un immobile che non è di tua proprietà, non puoi utilizzare la consultazione personale gratuita. In questo caso hai due opzioni.
La prima è il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, accessibile sempre tramite SPID. Le tariffe sono definite per legge: una visura per soggetto costa 1,35€ per ogni 10 unità immobiliari o frazione; una visura per immobile costa 1,35€ per ogni unità.
La seconda opzione è rivolgersi a servizi privati online o a professionisti (geometri, notai, commercialisti). I costi variano generalmente tra i 6€ e i 15€ per visura, ma il vantaggio è la semplicità della procedura e l’assistenza nella lettura del documento.
Visura attuale e visura storica: quale richiedere
Quando richiedi una visura puoi scegliere tra due versioni. La visura attuale riporta la situazione dell’immobile al momento della consultazione: è quella che ti serve nella maggior parte dei casi, ad esempio per una compravendita o per il calcolo dell’IMU.
La visura storica, invece, riporta l’intera cronologia delle variazioni dell’immobile dalla meccanizzazione del Catasto (generalmente dal 1973) ad oggi: cambi di proprietà, modifiche della rendita, variazioni di categoria. Questa versione è utile in caso di successione, contenziosi, o per ricostruire la storia dell’immobile.
Quando serve la visura catastale: i casi più comuni
La visura catastale serve in moltissime situazioni. Durante una compravendita, sia il venditore sia l’acquirente devono verificare i dati catastali prima del rogito. Per il calcolo e il pagamento dell’IMU è necessario conoscere la rendita catastale. Per la presentazione della dichiarazione di successione servono i dati catastali di tutti gli immobili del defunto. Per la richiesta dell’ISEE bisogna dichiarare il patrimonio immobiliare basato sulla rendita catastale.
Se stai vendendo il tuo immobile e vuoi conoscerne il valore attuale di mercato, oltre alla rendita catastale puoi consultare le quotazioni OMI per avere un primo riferimento. Per una valutazione più precisa, puoi richiedere una valutazione gratuita ai nostri agenti Hasamia.
Domande frequenti
La visura catastale è gratuita? Sì, se sei proprietario dell’immobile puoi scaricarla gratis dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Per immobili di terzi si pagano i tributi catastali (1,35€ per unità immobiliare).
Quanto tempo ci vuole per ottenere una visura online? La procedura è immediata: una volta effettuato l’accesso, il documento viene generato in pochi secondi in formato PDF.
La visura catastale prova la proprietà di un immobile? No, il Catasto non è probatorio. Per verificare la titolarità effettiva serve una visura ipotecaria presso la Conservatoria. La visura catastale ha solo valore fiscale e informativo.
Posso richiedere la visura catastale di un immobile altrui? Sì, i dati catastali sono pubblici. Chiunque può richiedere la visura di qualsiasi immobile, pagando i relativi tributi.
Se stai preparando la documentazione per vendere il tuo immobile, scopri la nostra checklist dei documenti necessari per la compravendita. Per capire come viene calcolato il valore di un immobile in caso di eredità, leggi la nostra guida sul valore immobile per successione.
