Comprare casa da affittare è una strategia d’investimento immobiliare sempre più popolare. Oltre agli affitti tradizionali, con contratti a lungo termine, molti investitori sono interessati ad un business diverso, quello degli affitti brevi e delle case vacanza destinate ai turisti.
Acquistare un immobile per affitti turistici consente di sfruttare la crescente domanda di soluzioni abitative flessibili generando un flusso di reddito costante. Per riuscire a valorizzare il proprio capitale, però, è fondamentale scegliere con attenzione l’immobile da mettere a reddito con affitti brevi o case vacanza, anche in base alla zona, oltre a considerare i costi di gestione e le implicazioni fiscali.
Investire nel mercato immobiliare richiede una conoscenza approfondita del settore e una strategia mirata. Questo segmento ha registrato una forte crescita, alimentata dalla domanda turistica e dalla preferenza per soggiorni personalizzati.
Questa guida ti aiuterà a scegliere l’immobile ideale per gli affitti brevi, analizzare i costi di gestione, considerare le tasse per le case vacanza, valutare il rendimento e pianificare una gestione efficiente dell’immobile.
Perché comprare casa da affittare è un investimento interessante
Investire in una casa da affittare, specialmente attraverso affitti brevi o case vacanza, rappresenta oggi una scelta vincente nel mercato immobiliare. La domanda non solo rimane alta, ma continua a crescere, trainata dall’esplosione del turismo e dalla preferenza verso soluzioni flessibili e indipendenti.
Secondo il report di Eurostat, nel terzo trimestre del 2024 gli ospiti hanno trascorso 366,2 milioni di notti in affitti brevi prenotati tramite piattaforme online, con una crescita del +18% rispetto allo stesso periodo del 2023. Questo trend conferma che sempre più turisti preferiscono case vacanza rispetto agli hotel tradizionali.
In città ad alto richiamo turistico come Milano, Roma e Firenze, la domanda rimane molto forte, mentre l’offerta è ancora limitata: a Milano, ad esempio, solo circa il 2% del patrimonio immobiliare è dedicato agli affitti brevi, lasciando ampio margine di crescita e opportunità per nuovi investimenti.
La flessibilità di adattare i prezzi alle stagioni – alta o bassa – e ai periodi di maggiore richiesta consente di ottimizzare ulteriormente il ritorno economico rispetto agli affitti tradizionali.
Come scegliere l’immobile giusto per affitti brevi e case vacanza
Dove comprare casa da affittare ai turisti
Quando si decide di comprare casa da affittare ai turisti, una delle domande più comuni è: quale località scegliere per investire? La risposta dipende molto dal tipo di clientela che si desidera attrarre e dal budget disponibile.
Tra le destinazioni turistiche più gettonate ci sono le località balneari della Puglia, come il Salento e il Gargano, che offrono spiagge splendide e prezzi ancora competitivi. Anche alcune zone della Liguria, come Bordighera, stanno attirando investitori grazie a una domanda turistica in costante crescita.
In Toscana, invece, si trova un mix unico: il fascino delle città d’arte come Firenze, Lucca e Siena si affianca alle campagne del Chianti e della Maremma, e non mancano le splendide località sul mare come il Monte Argentario. Qui, le case vacanza in piccoli borghi, vicino a mete naturalistiche o alla spiaggia, sono molto richieste soprattutto da turisti stranieri. Dai un’occhiata all’approfondimento su Come vendere casa a stranieri: quando e perché cercare un acquirente all’estero.
Per chi preferisce la montagna, le Dolomiti e località come Madonna di Campiglio garantiscono affitti stagionali molto richiesti sia in inverno che in estate. Infine, i grandi centri urbani come Milano, Roma e Firenze rappresentano un’ottima opportunità per affitti brevi, grazie al flusso turistico costante e agli eventi culturali che mantengono alta la domanda per tutto l’anno.
L’interesse è tale che in alcune zone le amministrazioni stanno introducendo regolamenti per controllare il numero di affitti brevi, a dimostrazione della vivacità e del valore di questo mercato.
Scegliere la località giusta significa quindi valutare attentamente stagionalità, potenziale di affitto, accessibilità e il quadro normativo vigente nella zona.
Tipologia di immobile: cosa cercano i viaggiatori?
I viaggiatori che optano per affitti brevi o case vacanza cercano soluzioni abitative confortevoli e funzionali, ma anche caratteristiche che rendano il loro soggiorno piacevole e senza problemi. In genere, preferiscono case o piccoli appartamenti indipendenti dotati di cucina attrezzata, magari con spazi esterni come terrazzi o giardini.
La presenza di Wi-Fi, aria condizionata e un arredamento curato sono considerati ormai elementi essenziali. Inoltre, la posizione è un fattore chiave: vicinanza a punti di interesse, trasporti pubblici e servizi facilita la scelta dell’immobile da parte dei turisti, influenzando fortemente la domanda e la redditività dell’investimento.
Stato dell’immobile, arredo e comfort
Un altro aspetto importante quando si valuta un immobile per affitti brevi riguarda il suo stato e la sua configurazione. La domanda più frequente è: comprare una casa arredata o da ristrutturare per affitti brevi? La risposta varia in base al budget e al tempo a disposizione.
Una casa già arredata e in buone condizioni permette di entrare più rapidamente nel mercato degli affitti brevi, riducendo tempi e costi di avviamento. Tuttavia, acquistare un immobile da ristrutturare può rappresentare un’opportunità per personalizzare gli spazi secondo le esigenze specifiche del mercato turistico, aumentando così il valore dell’immobile e il suo appeal.
In ogni caso, è fondamentale puntare su comfort come un buon isolamento termico, impianti moderni, e un arredamento funzionale e accogliente, elementi che influenzano positivamente le recensioni e la frequenza delle prenotazioni.
Analisi del mercato e della concorrenza
Qual è la domanda di mercato nell’area dove vuoi acquistare?
Prima di investire nell’acquisto di una casa da destinare ad affitti brevi o come casa vacanza è fondamentale analizzare la domanda di mercato nella zona scelta. La domanda può variare significativamente da località a località e dipende da fattori come la stagione turistica, la presenza di eventi di richiamo e l’attrattività generale del luogo.
Ad esempio, città come Milano hanno registrato picchi di domanda durante eventi internazionali, con un incremento fino al 316% in alcune aree durante concerti o grandi manifestazioni, accompagnato da tariffe medie di 139 euro a notte (fonte: Finanza.com).
Questi dati evidenziano l’importanza di valutare la domanda anche in relazione a fattori esterni e temporanei, al fine di determinare se l’investimento possa garantire un flusso costante di affitti brevi o case vacanza.
Conosci i tuoi competitor
Un altro aspetto importante è conoscere la concorrenza presente sul mercato degli affitti brevi nell’area di interesse. Un’offerta troppo elevata, senza un corrispondente aumento della domanda, può abbassare i tassi di occupazione e ridurre i prezzi di affitto.
In alcune città, come Roma, l’aumento di hotel di lusso e strutture ricettive ha generato una forte competizione con gli affitti brevi, causando un calo dell’occupazione dal 78% al 70% nei primi mesi del 2025.
Analizzare i propri competitor significa studiare il tipo di immobile, i servizi offerti, le tariffe applicate e le recensioni ricevute dagli ospiti. Questa analisi consente di posizionare al meglio il proprio immobile sul mercato e di individuare eventuali nicchie o punti di forza da valorizzare per attrarre più clienti.
Inoltre, è fondamentale considerare le nuove regole del settore, come l’introduzione obbligatoria del Codice Identificativo Nazionale (CIN) dal gennaio 2025, che garantisce maggiore trasparenza e permette di monitorare meglio l’offerta di affitti brevi.
Costi e tasse per chi compra casa da affittare
Conviene comprare casa per affitti brevi? Questa è una domanda che molti potenziali investitori si pongono.
La risposta dipende dal rapporto tra costi di gestione, tasse specifiche per le case vacanza e rendimento potenziale dell’immobile. Per essere un investimento vantaggioso, una casa affittata a breve termine dovrebbe garantire un rendimento lordo annuo almeno tra il 4% e il 5% del valore di acquisto, tenendo conto delle spese di gestione degli affitti brevi e delle imposte.
Le zone con alta domanda turistica offrono maggiori possibilità di raggiungere tale obiettivo, mentre in altre aree il mercato potrebbe risultare meno redditizio, soprattutto se si considerano i costi fissi come IMU, utenze e manutenzione.
Oneri iniziali, mutuo e ristrutturazione
L’acquisto di una casa da affittare comporta innanzitutto oneri iniziali come le imposte di registro, catastali e ipotecarie, oltre ai costi notarili.
Se si ricorre a un mutuo, bisognerebbe considerare il tasso di interesse e la durata del finanziamento, fattori che influenzano la sostenibilità dell’investimento.
Inoltre, molte volte la casa vacanza da comprare richiede interventi di ristrutturazione per adeguare gli spazi agli standard richiesti dagli affitti brevi, con spese che possono variare molto a seconda delle condizioni dell’immobile.
È quindi essenziale mettere in conto un budget per questi lavori per evitare sorprese e garantire un buon livello di comfort ai futuri ospiti.
Regime fiscale: cedolare secca, IRES/IRPEF e imposte locali
Chi decide di comprare casa da affittare deve valutare con attenzione il regime fiscale applicabile.
Per gli affitti brevi esiste la possibilità di optare per la cedolare secca al 21%, che semplifica la tassazione e può risultare conveniente rispetto all’IRPEF ordinaria.
Nel caso in cui il reddito venga gestito tramite società, si applica invece l’IRES. Inoltre, bisogna considerare le imposte locali come l’IMU e la TARI, che si pagano anche per le seconde case usate come case vacanza e possono incidere significativamente sui costi di mantenimento dell’immobile.
Costi di gestione e tasse specifiche
Oltre alle imposte e ai costi di ristrutturazione, è importante considerare i costi di gestione legati agli affitti brevi: spese per la pulizia e la sanificazione tra un ospite e l’altro, commissioni delle piattaforme di prenotazione, costi per la gestione delle chiavi e l’accoglienza, utenze e manutenzione ordinaria.
Questi elementi possono rappresentare una voce di spesa non trascurabile e richiedono una pianificazione accurata per garantire la sostenibilità economica dell’investimento.
Infine, è bene ricordare che l’attuale normativa prevede specifiche tasse per le case vacanza, che variano a seconda del comune, perciò è sempre consigliabile informarsi presso gli enti locali ancor prima di acquistare l’immobile.
Calcolo del rendimento e della redditività per affitti brevi e case vacanza
Qual è il rendimento medio per una casa vacanza? In Italia, il rendimento lordo medio per una casa vacanza si colloca generalmente tra il 6% e il 9% del valore dell’immobile, a seconda della località e della qualità (fonte: Milanofinanza.it).
Nei mercati particolarmente vivaci o con una gestione ottimale di affitti turistici, questo valore può raggiungere punte del 10%. È fondamentale ricordare che questi valori dipendono da molte variabili, tra cui stagionalità, domanda turistica e costi di gestione legati agli affitti brevi.
Stabilire un prezzo di acquisto adeguato
Per massimizzare la redditività è essenziale partire da un prezzo di acquisto corretto. L’immobile non deve essere pagato a un prezzo troppo elevato rispetto al mercato locale, altrimenti il rendimento potrebbe ridursi drasticamente.
È consigliabile effettuare un’analisi comparativa delle quotazioni immobiliari nelle zone prescelte, considerando anche le prospettive di apprezzamento nel medio-lungo termine.
Un acquisto ponderato, preferibilmente in località con una buona domanda turistica e potenzialità di crescita, facilita il raggiungimento di un equilibrio positivo tra costi e ricavi generati dagli affitti brevi o dalle case vacanza.
Leggi la guida alla consultazione delle Quotazioni OMI.
Previsione dei flussi di cassa e calcolo del ROI
Una volta definito il prezzo di acquisto è importante prevedere i flussi di cassa derivanti dall’attività di affitto. Questo include le entrate stimate dai canoni di locazione, sottraendo le spese di gestione (pulizia, manutenzione, utenze, tasse) e le eventuali spese finanziarie, come il mutuo.
Ad esempio, supponiamo di acquistare una casa vacanza a 200.000 €. Se prevedi di affittarla per 1.000 € al mese per 8 mesi all’anno, avrai entrate lorde annue di 8.000 €. Da questa cifra, devi togliere le spese: pulizia e manutenzione (stimiamo 1.200 €), utenze (circa 600 €), tasse e assicurazioni (indicativamente 800 €) e rate del mutuo (ipotizziamo 3.000 €). In questo caso, le spese totali ammontano a 5.600 €, quindi il reddito netto annuo sarà di 2.400 €.
Il ROI (Return On Investment) si calcola confrontando il reddito netto annuo con il capitale investito, fornendo così un quadro chiaro della redditività dell’immobile.
Nel nostro esempio, il ROI sarebbe 2.400 € diviso 200.000 €, cioè l’1,2%. Questo valore ti aiuta a capire se l’investimento è interessante rispetto ad altre opportunità.
È importante includere anche i periodi di vuoto, ossia i momenti in cui l’immobile non è affittato, per evitare sovrastime del rendimento reale.
Se, ad esempio, la casa resta sfitta per 2 mesi all’anno, le entrate scendono a 6.000 € lordi e il ROI si riduce ulteriormente.
Una corretta pianificazione finanziaria permette di valutare se l’investimento in una casa vacanza è sostenibile e conveniente nel medio termine.
Strategie di investimento per affitti brevi e case vacanza
Controllo preliminare
Prima di procedere all’acquisto di un immobile da destinare ad affitti brevi o case vacanza è fondamentale effettuare un’attenta verifica delle normative e dei regolamenti locali. Ogni comune, infatti, può avere disposizioni specifiche riguardo alla destinazione d’uso degli immobili, ai limiti per gli affitti turistici, e ai requisiti necessari per operare legalmente.
È recente l’introduzione di normative nazionali sempre più rigide e un crescente controllo sul mercato degli affitti brevi, che è fondamentale rispettare non solo per garantire la regolarità dell’attività ma anche per evitare pesanti sanzioni amministrative, multe, o addirittura il blocco dell’attività di locazione.
Ad esempio, in molte città italiane sono stati introdotti limiti al numero di giorni in cui è possibile affittare una casa vacanza, l’obbligo di registrazione presso il Comune o di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza, e talvolta la necessità di ottenere licenze specifiche o permessi di categoria.
Inoltre, possono esserci vincoli urbanistici che vietano trasformazioni o modifiche dell’immobile senza autorizzazione, o restrizioni relative alla tipologia di contratto da utilizzare.
Effettuare un controllo preliminare approfondito, anche con l’aiuto di professionisti come geometri, avvocati o consulenti immobiliari specializzati, permette di comprendere appieno il quadro normativo, evitare brutte sorprese e pianificare l’investimento in modo sicuro e conforme alla legge.
Conoscere e rispettare le normative locali è il primo passo per un investimento sostenibile e senza intoppi nel mercato delle case vacanza e degli affitti brevi.
Preparare un piano prezzi stagionale e tariffe dinamiche
Una strategia vincente per massimizzare il rendimento degli affitti brevi è la definizione di un piano prezzi stagionale che tenga conto delle variazioni della domanda durante l’anno. Le tariffe vanno adeguate in modo dinamico, aumentando nei periodi di alta stagione, festività ed eventi locali, e riducendosi nei mesi di bassa stagione per mantenere un buon tasso di occupazione.
L’utilizzo di software di pricing dinamico può facilitare questa gestione, ottimizzando i ricavi in base al mercato e alla concorrenza.
Marketing e canali di prenotazione
Per affittare una casa vacanza con successo è indispensabile curare il marketing e scegliere i giusti canali di prenotazione. Oltre alle piattaforme più conosciute è utile valutare canali diretti come un sito web dedicato o collaborazioni con agenzie turistiche locali.
Le foto di alta qualità, descrizioni dettagliate e recensioni positive sono elementi chiave per attirare ospiti e aumentare la visibilità dell’immobile online.
Gestione operativa
La gestione operativa è un aspetto fondamentale per garantire un’esperienza positiva agli ospiti e ottenere recensioni eccellenti. Questo include l’organizzazione delle pulizie e della sanificazione tra un check-out e il check-in successivo, la gestione delle chiavi e l’accoglienza degli ospiti.
Offrire un’assistenza clienti puntuale e rispondere rapidamente a richieste o problemi contribuisce a fidelizzare i clienti e a mantenere alta l’occupazione.
In alternativa, ci si può affidare a società specializzate che si occupano di tutti questi aspetti, alleggerendo il carico gestionale e assicurando professionalità.
Strategie di finanziamento per l’acquisto di una casa vacanza
Acquistare una casa vacanza da destinare agli affitti brevi richiede una solida strategia di finanziamento che supporti sia l’acquisto che eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento.
Nel 2025 sono disponibili diverse agevolazioni e strumenti di finanziamento pensati appositamente per chi desidera investire nel settore turistico e delle case vacanza.
Una delle opportunità più interessanti sono i contributi a fondo perduto e i finanziamenti agevolati offerti a livello regionale, nazionale ed europeo.
Ad esempio, molte regioni italiane periodicamente aprono bandi che coprono fino al 100% delle spese ammissibili. Questi fondi possono essere suddivisi tra contributi a fondo perduto e prestiti a tasso agevolato, destinati a imprese e professionisti attivi o intenzionati ad avviare attività nel settore turistico.
Questi contributi possono essere utilizzati per coprire costi di ristrutturazione, acquisto di attrezzature, digitalizzazione e altri investimenti necessari all’avvio dell’attività di casa vacanza.
Inoltre, esistono programmi nazionali gestiti da enti come Invitalia o il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, che offrono finanziamenti a tasso zero e contributi a fondo perduto per giovani imprenditori o categorie svantaggiate interessate ad avviare attività ricettive. Questi strumenti sono particolarmente utili per chi desidera acquistare una casa e trasformarla in un’attività di affitti brevi senza dover affrontare immediatamente grandi esborsi di capitale.
Per accedere a tali agevolazioni, è fondamentale preparare un business plan dettagliato che evidenzi la sostenibilità dell’investimento e il potenziale ritorno economico. Inoltre, è consigliabile informarsi presso gli uffici regionali, comunali o tramite portali istituzionali dedicati agli incentivi per le case vacanza, in modo da individuare il bando o la misura più adatta alle proprie esigenze.
In alternativa ai finanziamenti agevolati, è possibile ricorrere al mutuo tradizionale. In questo caso, è importante valutare attentamente il tasso di interesse e scegliere un piano di ammortamento che permetta di sostenere il carico finanziario senza compromettere la redditività dell’investimento. Spesso, una combinazione tra mutuo e contributi pubblici rappresenta la soluzione ideale per acquistare una casa da affittare come casa vacanza.
Come gestire un immobile per affitti brevi o come casa vacanze
Scegliere tra gestione diretta e agenzie specializzate
La gestione di un immobile destinato agli affitti brevi o come casa vacanze può essere affrontata in due modi principali: in autonomia o affidandosi a un’agenzia specializzata. La gestione diretta consente di avere un controllo completo sull’immobile e sui rapporti con gli ospiti, ma richiede tempo, competenze e una disponibilità costante per gestire prenotazioni, check-in/check-out, pulizie e assistenza clienti.
Al contrario, affidare la gestione a società specializzate offre il vantaggio di un servizio professionale che si occupa di ogni dettaglio, dalla promozione dell’immobile alle operazioni quotidiane, sollevando il proprietario da gran parte degli impegni operativi.
Marketing e promozione dell’immobile per massimizzare l’occupazione
Per aumentare l’occupazione e il rendimento di una casa vacanza è fondamentale investire in una strategia di marketing efficace. Questa comprende la creazione di annunci accattivanti con fotografie professionali, descrizioni dettagliate e aggiornate, oltre a una presenza su più canali di prenotazione.
Un’attenta gestione della reputazione online, tramite risposte rapide alle recensioni e un’assistenza clienti puntuale, contribuisce a fidelizzare gli ospiti e ad attrarne di nuovi.
Anche promuovere offerte stagionali o last minute e utilizzare tariffe dinamiche aiuta a mantenere alta l’occupazione anche nei periodi di bassa stagione.
Acquistare una casa da destinare agli affitti brevi o come casa vacanza può essere un investimento concreto e vantaggioso, a patto di scegliere con attenzione l’immobile, valutare accuratamente costi e tasse, e gestire l’attività in modo efficace.
Che tu possieda già una proprietà o stia pensando di comprarne una, è essenziale analizzare il potenziale rendimento e le condizioni di mercato per ottenere il massimo ritorno economico.
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