Por qué comprar una casa para alquilar es una inversión interesante
Invertir en una casa para alquilar, especialmente mediante alquileres cortos o casas vacacionales, es hoy una opción rentable. La demanda no solo se mantiene alta, sino que sigue creciendo, impulsada por el turismo y la preferencia por soluciones flexibles e independientes.
Según Eurostat, en el tercer trimestre de 2024, los turistas pasaron 366,2 millones de noches en alquileres cortos reservados online, con un crecimiento del +18% respecto al mismo período de 2023. Esto confirma que cada vez más viajeros prefieren casas vacacionales frente a hoteles tradicionales.
En ciudades de gran atractivo turístico como Milán, Roma y Florencia, la demanda sigue siendo alta, mientras que la oferta aún es limitada. Por ejemplo, en Milán solo un 2% del parque inmobiliario está destinado a alquileres cortos, dejando amplio margen de crecimiento y oportunidades de inversión.
La flexibilidad para ajustar precios según temporada permite optimizar aún más el retorno frente a los alquileres tradicionales.
Cómo elegir el inmueble adecuado para alquileres cortos y casas vacacionales
Ubicación: dónde comprar para turistas
Elegir la localización depende del tipo de cliente que se desea atraer y del presupuesto disponible.
– Costa y playa: Localidades de Puglia como Salento y Gargano ofrecen playas y precios competitivos. También zonas de Liguria, como Bordighera, atraen a inversores por su creciente demanda turística.
– Toscana: mezcla de ciudades de arte como Florencia, Lucca y Siena, con campos del Chianti y Maremma, y destinos costeros como Monte Argentario. Casas en pueblos pequeños, cerca de entornos naturales o playas, son muy solicitadas por turistas extranjeros.
– Montaña: Dolomitas y lugares como Madonna di Campiglio garantizan alta demanda tanto en invierno como en verano.
– Grandes ciudades: Milán, Roma y Florencia ofrecen oportunidades para alquileres cortos gracias a un flujo turístico constante y eventos culturales durante todo el año.
La elección de la localización debe valorar temporadas, potencial de alquiler, accesibilidad y regulaciones locales.
Tipo de inmueble: qué buscan los viajeros
Los turistas buscan viviendas confortables y funcionales, con características que hagan su estancia cómoda:
– Casas o apartamentos independientes con cocina equipada
– Espacios exteriores como terrazas o jardines
– Conexión Wi-Fi, aire acondicionado y mobiliario cuidado
– Ubicación cercana a puntos de interés, transporte público y servicios
Estado del inmueble, mobiliario y confort
Comprar una casa ya amueblada permite entrar al mercado de forma rápida. Una propiedad a reformar puede ofrecer la oportunidad de personalizarla y aumentar su valor y atractivo.
Es crucial garantizar confort: buen aislamiento, instalaciones modernas y mobiliario funcional influyen en las reseñas y en la frecuencia de reservas.
Análisis del mercado y competencia
Demanda de mercado
Antes de comprar, analiza la demanda en la zona: puede variar según temporada, eventos locales y atractivo general del lugar. Por ejemplo, en Milán, durante grandes eventos, la demanda puede aumentar hasta un 316% en algunas zonas, con tarifas medias de 139 €/noche.
Conocer la competencia
Analiza el tipo de inmuebles, servicios, tarifas y reseñas de la competencia para posicionar tu propiedad y encontrar nichos de oportunidad. Considera también las nuevas regulaciones, como la introducción obligatoria del Código Identificativo Nacional (CIN) desde enero de 2025, que permite monitorear mejor la oferta de alquileres cortos.
Costos e impuestos al comprar para alquilar
El beneficio depende de la relación entre costos de gestión, impuestos y rendimiento potencial. Una inversión rentable debería generar un retorno bruto anual de al menos 4-5% del valor de compra.
Gastos iniciales, hipoteca y reformas
Incluyen impuestos de registro, catastro, notaría, intereses de la hipoteca y posibles reformas para adecuar la propiedad a los estándares de alquiler corto.
Régimen fiscal
– Alquileres cortos: opción de cedolare secca al 21%
– Alquiler mediante sociedad: aplica IRES
– Impuestos locales: IMU y TARI
Costos de gestión
Limpieza, mantenimiento, comisiones de plataformas, gestión de llaves, servicios públicos y mantenimiento ordinario. Es clave planificar estos gastos para asegurar la sostenibilidad del negocio.
Cálculo del rendimiento y ROI
El rendimiento bruto de casas vacacionales en Italia suele situarse entre 6% y 9%, pudiendo llegar al 10% en mercados activos o con buena gestión.
Ejemplo práctico:
Casa de 200.000 €, alquiler 1.000 €/mes por 8 meses → ingreso bruto 8.000 €
Gastos: limpieza 1.200 €, servicios 600 €, impuestos 800 €, cuota hipoteca 3.000 € → gastos totales 5.600 €
Ingreso neto anual: 2.400 €
ROI: 2.400 € ÷ 200.000 € = 1,2%
Se deben considerar también los períodos sin alquiler.
Estrategias de inversión
Control preliminar
Verifica normativa local sobre uso, límites de días de alquiler y requisitos legales. Consultar con profesionales evita sanciones
y asegura cumplimiento.
Precios dinámicos y estacionales
Ajustar tarifas según temporada y eventos locales, usando software de pricing dinámico para optimizar ingresos.
Marketing y canales de reserva
Fotografías profesionales, descripciones detalladas y presencia en múltiples plataformas aumentan la visibilidad y ocupación.
Gestión operativa
Incluye limpieza, check-in/out, atención al cliente. Alternativamente, se puede delegar a agencias especializadas.
Estrategias de financiación
Estrategias de financiación
Disponibles subvenciones, fondos regionales y europeos, préstamos a tipo cero o ayudas de Invitalia y el Ministerio de Empresas. Combinación de mutuo tradicional y ayudas públicas puede ser la solución ideal.
Gestión del inmueble
Autogestión o agencia especializada
La gestión directa permite control total, pero requiere tiempo y dedicación. Una agencia especializada ofrece gestión profesional y reduce la carga operativa.
Marketing y promoción
Anuncios atractivos, presencia en múltiples canales, gestión de reseñas y ofertas estacionales aumentan ocupación y fidelización.
Comprar una casa para alquiler corto o vacacional puede ser rentable si se elige bien el inmueble, se calculan cuidadosamente costos e impuestos y se gestiona de manera eficiente.
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