En esta guía descubrirás qué hacer y qué precauciones tomar para vender un inmueble hipotecado, eligiendo la mejor estrategia según tu situación específica.
¿Cuándo un inmueble está hipotecado?
La hipoteca es un derecho real de garantía que permite al acreedor recuperar el valor de un crédito impagado mediante el inmueble hipotecado.
Si el deudor no cumple con el pago, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y vender el inmueble para satisfacer su crédito, teniendo prioridad sobre otros acreedores.
Ejemplo práctico:
• El propietario adquiere un inmueble mediante un préstamo hipotecario de 100.000 €.
• Si no paga, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad en subasta, por ejemplo por 150.000 €.
• Del total, los primeros 100.000 € se destinan a saldar la deuda con el banco, y los 50.000 € restantes se reparten
entre otros acreedores o se devuelven al propietario original.
Tipos de hipotecas
1. Hipoteca legal: establecida por la ley para determinados créditos o situaciones específicas (art. 2817 Código Civil).
2. Hipoteca judicial: inscrita tras una sentencia o decreto judicial. Requiere un título ejecutivo.
3. Hipoteca voluntaria: la más común, vinculada a un préstamo hipotecario solicitado por el propietario para la compra
del inmueble.
El tipo de hipoteca influye en los derechos y obligaciones del vendedor y del comprador.
Cómo vender un inmueble hipotecado
Existen tres estrategias principales:
1. Vender la vivienda eliminando la hipoteca
• Pago anticipado del préstamo: el vendedor salda el crédito antes de la venta. El banco emite la cancelación de la hipoteca, liberando el inmueble.
• Uso del precio de venta: parte del pago recibido se destina directamente al banco para saldar la deuda, y el notario coordina la liberación de la hipoteca en el mismo acto de venta.
2. Vender manteniendo la hipoteca
• Informar al comprador desde el inicio sobre la existencia de la hipoteca.
• Negociar condiciones atractivas o ajustar el precio de venta para compensar la carga hipotecaria.
3. Acuerdos especiales y negociación entre las partes
• Acuerdo tripartito: vendedor, comprador y banco acuerdan que parte del precio se destine a cancelar la hipoteca, liberando el inmueble en el mismo acto de venta.
• Reestructuración del préstamo: renegociar con el banco plazos o cuotas para facilitar la venta y hacer la deuda más manejable para el comprador.
Consejos y precauciones para una venta sin problemas
Profesionales clave a consultar:
• Abogado inmobiliario: asegura que todos los trámites legales se cumplan y protege tus derechos.
• Asesor financiero: ayuda a gestionar la deuda y a definir la mejor estrategia para cancelar la hipoteca.
• Notario: redacta y autentica la escritura, garantizando la liberación de la hipoteca en el acto de venta.
• Agente inmobiliario: identifica compradores, promociona la propiedad y negocia condiciones favorables considerando la hipoteca.
Qué evitar:
• No informar al comprador sobre la hipoteca puede invalidar la venta y generar reclamaciones de devolución del precio y daños.
• Si la hipoteca no se cancela y el acreedor ejecuta, el nuevo propietario podría verse involucrado en el proceso.
Implicaciones fiscales:
• Considera posibles plusvalías y exenciones fiscales por primera vivienda.
• Verifica impuestos relacionados con la cancelación de la hipoteca.
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• Coste fijo y transparencia: sin comisiones porcentuales, optimizando el ingreso neto de la venta.
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