¿Qué es el coeficiente correctivo de valoración de un inmueble?
El coeficiente correctivo, también llamado coeficiente de mérito, es un factor de ajuste utilizado por los expertos para afinar las valoraciones inmobiliarias. Basado en variables específicas del inmueble y su ubicación, este coeficiente modifica el valor base calculado, asegurando que refleje de manera más precisa el verdadero valor de mercado.El valor de mercado representa la cantidad estimada por la que un inmueble podría venderse, considerando que la transacción se realice entre un comprador y un vendedor informados y sin presiones.
Tener una tasación correcta es fundamental para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor. En este contexto, el perito o tasador utiliza el coeficiente correctivo, que ayuda a personalizar la estimación considerando factores como:
El valor de mercado de un inmueble se calcula con la siguiente fórmula:
Superficie comercial del inmueble
X Precio por metro cuadrado de la zona
X Coeficientes correctivos
= Estimación del valor de mercado
Principales coeficientes correctivos
El cálculo del coeficiente correctivo no es estándar para todos los inmuebles; varía según factores como estado estructural y vistas.
Criterios principales:
• Estado de ocupación:
• Inmuebles libres: 100%
• Alquiler a corto plazo o con renta reducida: 5%-20% menos
• Ubicación del inmueble:
• Últimos pisos: aumento hasta 20%
• Primer piso o entrepiso: posible reducción hasta 10% (depende de ascensor)
• Estado del inmueble:
• Para inmuebles a reformar: disminución hasta 10%
• Para inmuebles en buen estado o recientemente reformados: incremento hasta 15%
• Exposición y luminosidad:
• Muy luminosos: +10%
• Escasa luz: -5%
• Vista:
• Panorámica: hasta +10%
• Vista poco atractiva: hasta -10%
• Edad del edificio:
• 1-20 años: sin correcciones
• 20-40 años: hasta +10% si está bien conservado; mal estado: -5% a -15%
• Tipo de calefacción:
• Calefacción autónoma: +5%
• Sin calefacción: -5%
Ejemplo de cálculo
Apartamento con estas características:
• Localidad: Siena
• Zona: Centro histórico
• Superficie: 100 m²
• Exposición: Sur
• Edad del edificio: más de 40 años, en buen estado
• Vista: interior
• Calefacción: central
Precio base por m² en el centro histórico de Siena: 3.500 €/m² → valor base = 350.000 €
Aplicando los coeficientes:
• Exposición: +10%
• Edad del edificio: 0%
• Vista: -5%
• Calefacción: 0%
Valor de mercado final = 350.000 + 10% + 0% – 5% + 0% = 365.750 €
Impacto del coeficiente correctivo en la valoración final
El coeficiente correctivo puede alterar significativamente el precio de mercado de un inmueble. Ajustar las valoraciones según las condiciones reales del mercado garantiza que compradores y vendedores tomen decisiones basadas en valores justos y actuales.
El uso correcto de los coeficientes protege las inversiones de ambas partes y mantiene la estabilidad y confianza en el mercado inmobiliario.
Los agentes de Hasamia, encargados de tasaciones y valoraciones, utilizan estos coeficientes para ofrecer estimaciones precisas, combinando expertise tradicional con innovación digital.
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