Comprar la primera vivienda es un paso importante y, a menudo, emocionante en la vida de muchas personas. Para quienes no forman parte del sector inmobiliario, este proceso puede resultar complejo debido a la normativa vigente y a la variedad de incentivos fiscales disponibles.
Las ventajas fiscales para la primera vivienda ofrecen beneficios significativos, ya que no solo reducen la carga impositiva de la compra, sino que también hacen que la adquisición sea más accesible para un mayor número de personas. La Ley de Presupuestos 2025 ha introducido recientes actualizaciones que facilitan este proceso.
Si estás pensando en comprar tu primera vivienda, sigue leyendo para conocer los requisitos, condiciones y novedades de estas ventajas fiscales.
¿Quién puede beneficiarse de las ventajas fiscales para la primera vivienda?
Para acceder a los beneficios “primera vivienda” se deben cumplir ciertos requisitos:
• Personas físicas: los beneficios están destinados a individuos que compran una vivienda habitual; quedan excluidos empresas, profesionales y autónomos.
• Ausencia de propiedad en el municipio: el comprador no debe poseer otra vivienda en el mismo municipio del inmueble que desea adquirir.
• Sin beneficios previos: no se puede ser titular de derechos de propiedad, usufructo, uso o habitación sobre otra vivienda adquirida con las mismas ventajas.
• Traslado de residencia: es obligatorio empadronarse en el municipio donde se encuentra el inmueble en un plazo de 18 meses desde la compra.
• Ciudadanos italianos en el extranjero: pueden beneficiarse si el inmueble se encuentra en el municipio de nacimiento o en el de residencia antes del traslado al extranjero.
¿Cuáles son las ventajas fiscales para la compra de la primera vivienda?
Reducción de impuestos directos e indirectos
Las ventajas incluyen importantes reducciones en impuestos, que varían según el tipo de vendedor:
• Compra a particular o empresa sin IVA:
• Impuesto de registro: 2% sobre el valor catastral (en lugar del 9% habitual).
• Impuestos hipotecario y catastral: 50 € cada uno (fijos).
• Compra a empresa con IVA:
• IVA reducido al 4% (en lugar del 10%).
• Impuestos de registro, hipotecario y catastral: 200 € cada uno.
Crédito fiscal y compensación
Si se vende una vivienda adquirida con estas ventajas y se compra otra con los mismos beneficios, se genera un crédito fiscal equivalente al impuesto de registro o IVA pagado en la primera adquisición.
El crédito puede utilizarse de dos maneras:
1. Compensación inmediata: se usa directamente para reducir los impuestos de la nueva compra.
2. Compensación con impuestos futuros: si el impuesto de la nueva compra es menor que el crédito disponible, el saldo se puede aplicar a otros impuestos futuros.
Ejemplo práctico – compensación inmediata:
• En 2024, Luca compra su primera vivienda y paga un impuesto de registro de 2.000 €.
• En 2026, vende esta vivienda y compra otra, con un impuesto de 2.500 €.
• Gracias al crédito de 2.000 €, solo paga la diferencia de 500 €.
Ejemplo práctico – compensación con impuestos futuros:
• En 2024, Luca paga 2.000 € de impuesto de registro.
• En 2026, compra una nueva vivienda con impuesto de 1.500 €.
• Los 500 € restantes del crédito pueden usarse para futuros impuestos.
Pérdida del derecho al crédito fiscal
La Ley de Presupuestos 2025 amplió el plazo para vender la vivienda anterior de 12 a 24 meses, otorgando más flexibilidad para mantener los beneficios fiscales.
Se pierde el derecho si:
• La nueva compra se realiza después de 24 meses desde la venta de la primera vivienda.
• La nueva vivienda no cumple los requisitos de primera casa (por ejemplo, categorías catastrales de lujo A/1, A/8, A/9).
• No se declara el crédito fiscal en la escritura de la nueva adquisición.
Nota: El crédito fiscal no se devuelve en efectivo; si no se usa para la nueva compra o para compensar otros impuestos, se pierde.
Garantías y préstamos hipotecarios preferenciales
El Fondo de Garantía para la Primera Vivienda se ha prorrogado hasta 2027 para jóvenes menores de 36 años, familias numerosas y trabajadores atípicos. Este fondo cubre hasta el 80% del importe del préstamo, facilitando el acceso al crédito para la primera vivienda.
Novedades de la Ley de Presupuestos 2025
• Extensión del plazo para vender la vivienda anterior: ahora 24 meses desde la compra de la primera vivienda anterior.
• Bonus de reformas: deducción del 50% hasta el 31 de diciembre de 2025; baja al 36% en 2026.
• Ecobonus: primera vivienda, 50% en 2025 y 36% en 2026-2027; segunda vivienda, 36% en 2025 y 30% en años siguientes.
• Nuevos incentivos para electrodomésticos eficientes: deducción del 30%, hasta 100 € por aparato; hasta 200 € para familias con ISEE < 25.000 €.
• Préstamos para jóvenes menores de 36 años: garantía estatal para cubrir entre el 80% y 100% del valor de la vivienda (ISEE < 40.000 €).
Si estás considerando comprar tu primera vivienda, verifica los requisitos y condiciones para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales. Gracias a estas medidas, adquirir tu primera casa es más accesible y seguro.
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